罗湖家园网讯：罗湖是深圳最早的建成区与中心城区，经过四十年的高速发展，罗湖最先面临土地、资源、人口、环境四个“难以为继”，其中“空间瓶颈”成为制约罗湖发展的一大因素。

2015年起，深圳市在罗湖开展城市更新改革试点，破解突出的“空间瓶颈”问题，为“强区放权”探路。在9月4日举行的罗湖双周发布“城市更新让罗湖更美好”专场中，罗湖区城市更新和土地整备局局长陈磊峰介绍，五年来，罗湖区通过城市更新加速释放空间，实现土地供应107.7公顷，规划建筑面积约1171万平方米，其中产业空间783万平方米；城市更新土地收益连续多年全市第一。

“五年来，罗湖区着力探索‘高密度建成区城市更新’的罗湖样本，逐步破解空间瓶颈，初步迎来蝶变新生。”陈磊峰说。

5年释放783万平方米产业空间

罗湖的生态格局可概括为“一半山水一半城”，在辖区总面积78.75平方公里中，建成区35.08平方公里，其余43.67平方公里为生态保护区。而在建成区面积中，旧工业区、旧商业区、旧居住区、旧城中村等俗称的“四旧”面积达到了8.3平方公里，占建成区面积的24.6%。

最先面临发展空间问题的罗湖，成为早期旧改的先行者。2001年开展的深圳渔民村改造项目是深圳第一个城中村改造项目；蔡屋围金融中心被列为省“三旧”改造样板；特力吉盟工业区作为第一批旧工业区改造项目已初具规模。

2015年，深圳市委、市政府决定在罗湖开展城市更新改革试点。罗湖精准承接7个市直部门的25项事权，建立领导小组、职能部门、街道办三级联动工作机制，创新制度、优化服务，贯彻落实“强区放权”。

2017年开始，罗湖从数量逐渐转向质量，从市场单一行为向政府加强指导转变，着力构建科学、高效、规范、透明的城市更新管理体系。2019年以来，站在“双区驱动”历史机遇面前，罗湖开始着力创新城市空间统筹利用模式。

陈磊峰将改革总结为三个阶段：从全面承接、全面改革，到深化改革、提质增效，再到双区驱动、先行示范。“5年探索，城市更新为罗湖城区功能布局、民生服务、产业发展、环境品质等方面的可持续发展打下了坚实的基础。”陈磊峰表示。

在总体规划方面，罗湖区高起点、大手笔规划打造蔡屋围—湖贝深南总部经济廊道、笋岗—清水河重点片区、深港口岸经济带、笔架山河沿线更新及全域复明工程等四大千亿片区，涉及总范围约12平方公里，占建成区面积的35%，将加速形成“一主两区三带”的发展新格局。

目前罗湖区登记在册项目117个，列入更新计划项目83个，完成规划审批65个，已竣工项目32个，在建项目40个，实现土地供应107.7公顷，规划建筑面积约1171万平方米，其中产业空间783万平方米，已建成建筑面积约317万平方米，“这为再造一个新罗湖迈出了坚实一步。”陈磊峰表示。

通过释放空间，罗湖区已初步建成水贝—布心黄金珠宝产业集聚区150公顷，完成大梧桐新兴产业带一期整备31.6公顷，正在推进红岭创新金融产业带、清水河片区重点更新单元102公顷。规划提供产业用房建筑面积783万平方米，已建成产业用房141万平方米。

2016年以来罗湖区城市更新固定资产投资累计720亿元，年均占全区总额约60%。试点以来，平均每年固定资产投资相当于改革前三年固定资产投资的总和。

目前，罗湖区已批规划的城市更新项目规划中小学10所、幼儿园19所，落实社区健康服务中心、党群服务中心等非独立占地的公共设施建筑面积35.8万平方米，规划配建人才住房和保障性住房约5682套。

保障深汕高铁清水河站和赣深铁路笋岗动走线等2条高铁线、4条地铁线及春风隧道等重大项目建设，规划新建市政道路83条、公交首末站18座、变电站9座。

在环境提升方面，结合城市更新持续推进笔架山河、布吉河、清水河等水域的污染治理和岸线修复，落实暗渠复明。已初步打造笋岗艺展中心等一批特色文化场所，并持续推动东门老街、渔民村等人文地标建设。

城市更新土地收益为城区建设提供有力保障

首创整套城市更新区级审批机制，率先开展统筹片区更新改造，创新“拆除重建+工业遗存保护”模式，“个别征收”破解拆迁难问题……5年来，罗湖的多项“全市首创”为城市更新提供可借鉴可复制样本。

“罗湖城市更新土地收益连续多年全市第一，为罗湖加快补齐民生短板、推动公共及市政配套设施建设提供了有力的保障。”陈磊峰说。

在流程方面，罗湖首创整套城市更新区级审批机制，建立城市更新设计单位库和专家库。继续优化罗湖区城市更新“一张图”决策支持系统，加强城市更新项目全过程监管；进一步完善城市更新与功能提升、产业升级、民生改善、安全生产“四个联动”机制，实现综合更新、协同更新；在更新领导小组的基础上成立由区领导牵头的现场指挥部，集中高效推进重要更新片区和重大更新项目的有效实施。

在规划方面，高标准开展深圳火车站罗湖口岸片区、布吉河（罗湖段）沿线地区规划国际竞赛及统筹规划，编制了笔架山河沿线、深南东—新秀、深南大道沿线等城市设计及统筹规划。其中，深圳火车站—罗湖口岸改造项目已纳入粤港澳大湾区建设重点项目；笔架山河复明及沿线片区改造已纳入深圳建设中国特色社会主义先行示范区行动方案。

“我们坚持以大片区带动大项目、大项目带动大发展，在全市率先开展湖贝、蔡屋围两大统筹片区的更新改造工作。”陈磊峰介绍，其中，湖贝片区从规划统筹、旧村保护、文商共融、土地处置等四个方面精准发力。湖贝统筹片区于2019年9月正式动工，可以说统筹片区的实施为全市重点更新单元政策的出台提供了有益的借鉴。

陈磊峰表示，罗湖区今年将继续推动清水河片区重点更新单元，以及笔架山河泥岗片区重点更新单元的计划和规划审批。

值得一提的是，罗湖在城市更新中，重视历史文化的挖掘、活化和利用，强化罗湖地域特色，挖掘岭南文化，弘扬改革开放文化。

其中，在湖贝统筹片区规划中，对怀月张公祠和有500余年历史的“三纵八横”南坊旧村格局予以完整保留，未来还将活化利用，打造成原特区内保留历史记忆的重要岭南传统建筑风貌区。该项工作得到了两院院士吴良镛先生的指导和肯定。

在金威啤酒厂城市更新项目中，首次采用“拆除重建+工业遗存保护”的新模式，规划保留了极具特色的工业遗存和啤酒文化特色设施，兼顾产业转型升级与工业建筑保护利用，将打造成深圳第一个工业遗址公园，成为深圳新的文化名片，传承罗湖人文历史，保留城市发展记忆。

面对“拆迁难”等市场失灵问题，“罗湖充分发挥政府主导、协调、兜底作用，灵活运用城市更新、土地整备、棚户区改造等多种政策‘工具箱’，妥善破解实施难题，有效推动更新改造。”陈磊峰表示。

例如，在木头龙更新项目中率先探索开展零星房屋征收，破解木头龙片区更新十年拆迁困局，该项目已于今年3月正式开工；为解决城市更新拆迁难进行了实践探索，也为《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》中的“个别征收模式”提供立法借鉴。

在清水河土地征收中，借助申报清水河片区重点更新单元规划统筹，解决了清水河仓库区15.45万平方米历时十余年的土地历史遗留难题，保障地铁14号线清水河站顺利建设。

大手笔打造

四个千亿级片区

发布会上，陈磊峰描绘了一幅未来罗湖的发展蓝图，“罗湖的城市更新将围绕‘一主两区三带’发展新格局，通过渐进式、有机更新，提高城区活力和综合品质，打造旧城改造可持续发展示范区。”陈磊峰说。

他将罗湖的城市更新规划总结为“一、二、三、四、五”，即以“一主两区三带”发展新格局为目标，实现目标的路径被拆分为两大重点项目、交通轨道枢纽、四个千亿级片区和五条河流升级改造四个任务。

罗湖坚持以大片区带动大项目、大项目带动大发展，在全市率先开展湖贝、蔡屋围两大统筹片区的更新改造工作。其中湖贝片区将通过更新统筹释放34公顷用地空间，目标是打造成国际消费中心、传承历史文脉的人文艺术中心及粤港澳大湾区的中心地标，该项目规划的商业总量相当于3至4个万象城的体量。

通过对标国际顶级品质地标型城市建筑，依托罗湖现有的金融、商贸、文化优势，蔡屋围片区将被打造为金融商贸中心、文化创新核心、高质量民生典范区。

在轨道交通方面，通过统筹改造将火车站枢纽打造为粤港澳大湾区深港合作重要门户；大剧院枢纽将作为深圳市内重要轨道换乘中心，服务于红岭金融产业带、蔡屋围高端商业核心区；清水河枢纽将作为罗湖北部区域核心枢纽，服务于大梧桐新兴产业带、笋岗—清水河时尚特色商贸区。

未来十年，罗湖谋划了四个千亿项目，分别是蔡屋围片区和湖贝片区改造、笔架山河复明工程、笋岗—清水河片区改造、口岸经济带建设。

在笋岗—清水河重点片区，未来重点推动完成清水河重点更新单元计划、规划审批工作，整合贡献用地或零散用地，打造集中连片、高效优质的产业空间供给。

笔架山河复明工程既是城市重构也是重生。罗湖将大力推动并完成笔架山河沿线地区更新改造规划编制及推进沿线重点城市更新单元计划申报前期工作，启动笔架山河一期泥岗片区的更新改造工作。此外，深圳河、布吉河、清水河、沙湾河等四条河沿线也将进行升级改造。

通过大片区带动大发展，打造蔡屋围—湖贝深南总部经济廊道，未来的湖贝片区和蔡屋围片区会成为两个巨大的综合体，并吸引总部企业、金融机构进驻。

罗湖拥有三个口岸，在深港口岸经济带建设方面，推动完成深圳火车站与罗湖口岸片区更新统筹规划审批，推动口岸周边更新、棚改项目相关审批工作。

“城市更新是一项艰巨而复杂的系统工程，站在深圳经济特区建立四十周年的新起点，我们按照市委、市政府提出的建设旧城改造可持续发展示范区的要求，在更新过程中坚守一半山水一半城的本底，涵养一半山水，深耕一半城区，真正实现罗湖高质量可持续发展。”陈磊峰说。

来源：南方+ 记者 夏凡 祁觊 编辑  李慧