一.   通过加快旧改速度遏制区际移居趋势，并吸引新的中坚力量入住罗湖。

深圳过去出现过两次较大的区际移居潮流。分别是96年北环大道建设过后，罗湖大量中等收入群体为提高生活质量等原因纷纷移居福田区的新开发小区。04年后南山后海商业文化中心区也成了不少老罗湖人的移居之地。而最求新品质生活的罗湖人并没有止步，甚至有些人告别的这个金融商务区而在龙华，龙岗，宝安等产业区置业。为什么？因为罗湖没有土地建设足够的并且符合他们居住需求的花园小区。并且，由此带来了罗湖商业尤其是附加值较高的中高端商品消费内需不足的情况。而港人消费中高端商品往往在香港购买同类商品花销更低，并且来深圳消费的港人以低收入者居多。罗湖留不住人，也就留不住财，我个人认为在罗湖居住的人才资源会比土地更加难以为继。一个留不住人才的地域，优秀的企业也注定不会在此扎根。罗湖无论发展何种产业，都要以能够留住人才为前提，优秀的生活环境必不可少！

二．我们需要改变二次利用土地的方式。

过去的旧改，都是规划出来并且几乎不可改变了，以至于各个地主都抱着坐地生财的必死决心，有着各种不合理要求得不到满足的钉子户阻挠进程，相信给相关部门也带来极大麻烦。这点尤其体现在蔡屋围金融中心的改造中。说实在的，没有哪个商人耗得起啊!

1）  但是假如在旧改方案中实行先签协议书，再考虑进行规划，也就是在给各个地域之间的旧改机会中引入竞争机制，在宣传中声明二者或三者只选一地进行旧改，并且先签完所有物业的产权协议书的地域优先考虑旧改。而落选的小区此后3年没有旧改机会，则钉子户可亡矣。比如在动漫城附近的华丽环岛，华丽新村，碧波花园，景贝南小区发放协议书，满足如换同等面积跟补偿等正常要求下，4个小区谁先签完完整的旧改委托协议书，就优先规划旧改哪个小区，这样做估计能让钉子户初步绝迹，即使以后有钉子户闹事，也能凭借协议条款确定其为不道德的寻衅滋事罪，顺利解决产权交接的问题，而开发商们垂涎罗湖与香港繁华区的地缘优势，必然对这些麻烦甚少的旧改机会趋之若鹜。尤其是金融中心CFD南北地域如不旧改让其效益向南北延展，恐怕罗湖的CFD只会成为福田的点缀品。而CFD周围只要没有太多的麻烦，相信更是群雄逐鹿之地。

2）  眼睛里一定要存得下沙子。红花一定要配绿叶，才能绽放得更加自然，更加漂亮。无论球类运动队伍，还是乐队，历史似乎都告诉人们要遵循这个道理。所以罗湖不少地方其实是不必旧改的，我个人建议旧改优先考虑容积率低人口密度较小的早期建设小区。而城中村则暂时做为从事第三产业人员中的低收入人士的天然廉租房保留下来。

3）  交通规划要跟上，罗湖交通规划的二次发展在不少片区其实都能够实现。旧改自然选择交通状况不过度拥堵，尽量实现人车分流，以解决最初设计人口50万的罗湖区由于人口密度过大而带来的拥堵问题，并且选择附近市政设施较好，较有卖点的地方为主。

三． 要发展金融业，请确立罗湖金融中心的契约精神，并建立公平的营商环境。

利不患寡，只患分配不均。以后即使有企业真要离开罗湖，请都随他去吧，罗湖需要的是公平的营商环境。蔡屋围与纽约曼哈顿相比较，实在是太年轻了，金融中心也不应该存在新的比旧的好的问题，而我们不能孤陋寡闻的停留在人文景观的新旧上做文章。我个人认为只要契约精神首先在蔡屋围确立并广为流传开来（最好有一个象征契约精神的标志性形象工程），蔡屋围的精神加上原有的已成气候的金融机构聚集优势，相信将来罗湖金融中心的地位是无可取代的。

四．罗湖东部必须发展成为动漫产业基地。动漫产业早已成为中国最具发展潜力的产业。

1）如要动漫产业蓬勃飞速发展，估计区政府要投入不止千万级别的金钱呢。日本政府也曾经大力支援动漫产业，也就是作为对文化产业的支援的一部分。因为我国虽然有46.6万的动漫人口（讲座上听到，似乎人数比日本多得多），但是就跟开讲座的人一样，我认为其中多数当动漫专业导师的，其思维还停留在蓝精灵跟汤姆猫与杰力鼠的时代。而在网络通信发达的今天，几乎所有动漫网站无一例外的在刊登日本人气动漫作品。而街上所有的书摊，都摆着没有版权声明，也没有署明出版社的日本动漫印刷品。所以中国的动漫市场，至少从消费者年龄7岁开始的市场都面临与日本成熟的动漫工业在同一层面上公平竞争的严峻问题。而罗湖区园林大厦的彩凌动画公司，似乎与杭州的天龙一样，都是完全在经营海外的动画片加工制作。杭州制作的如《浪客剑心》、《魔剑美神》、《吸血姬美夕》、《HUNTER X HUNTER》、《魔卡少女樱》、《星方天使》、《守护月天》、《棋魂》、《犬夜叉》清一色皆为日产原创。而我们动漫产业虽然人数众多，但缺乏创意，会用漫画进行流畅表达的人缺少优秀的脚本创作能力。以至于没有优秀的作品可以搬上萤幕。

2）区政府可以考虑投入资金创办动漫培训学校。当年一个区区香港无线艺人训练班就能培养出一大群符合市场需求的影视歌明星，包括刘德华，郭富城等。为什么？因为社会中有很多梦想成为明星的年轻人。超女为什么火热？不管多少人的质疑，至少其符合社会分工，符合市场需求是不容置疑的。而我相信中国的社会上在日本漫画的影响下也有了大量跃跃欲试想要成为伟大漫画创作家的年轻人。如果罗湖区办个动漫学校，还有极大可能成为一个赚钱的教育产业，并为将来的动漫业发展培养出卓越的人才。

五． 罗湖的情况有史可鉴，但是我并不想提起美国波士顿旧城区的兴衰史，就说说古希腊史吧。

1）米提亚德在马拉松战役前的自信与勇气，使得雅典军队获得了勇气并战胜了3倍于己的波斯大军，此战还鼓舞了整个希腊联盟，而罗湖区如今面临的困境，尤其是在与引入了成熟的城市规划制度过后建成的新区竞争时，何尝不是面对正如当年雅典与众多新兴邻邦在希腊的角逐呢？而罗湖的金融业面临上海浦东的强力竞争，动漫产业首先在地缘上面对香港的惨烈竞争，而且北京重庆等地，广州更是要新建4个动漫产业园区，尤其是北京大兴说是要花100亿请什么迪斯尼等进驻，简直就是让动漫产业跟电子信息行业一样变成低附加值的加工工业的万恶规划啊。罗湖很难说不是正如马拉松战役中面对强大的波斯帝国军的雅典部队。但是不打不知道结果，我坚信只要走对了路，罗湖的发展潜力是北京大兴的百倍。

2）公元前483 年，雅典附近发现一座银矿，开采以后能够给雅典带来一笔巨额收入。雅典议会讨论如何处置这笔意外之财时，大多数议员主张平均分配给所有雅典公民。这时一个人站了出来，他晓之以理，动之以利，终于说服众人将资金全部用于扩建海军，此人就是后来被称为雅典海军之父的特米斯托克利。因为他知道，这比钱即使分给了所有雅典人，波斯大军到来前雅典人享受的日子也不多了。而最终希腊人就是凭借这支舰队扭转了第二次希波战争的战局。所以将来无论是旧改还是其他收益也好，也请区政府暂时留着，把资金投入到最需要发展的产业，如动漫产业或金融产业又或是其他附加值高的产业。即使某些片区的基础设施再怎么需要翻新也请政府挡住压力。因为即使让不少群众享受到了财政收入的成果，但是罗湖也可能因此而走不远了。真正的社会和谐是在满足社会发展前提下的和谐，并不是没有发展潜力下的短暂和谐。

对于罗湖的未来，最重要的是罗湖的人，而非罗湖优越的山水资源，更不是丽宇芳林般的人文景观。月欲眠，霜欲降，雁还飞，最是一腔忧愁在心头。

最后，衷心的祝愿罗湖区的未来更加美好，并且早日走出难以为继的靠不停开发土地实现发展的传统城市经济发展模式。