政府部门的物业管理是物业管理的一个重要方面，但由于政府物业的特殊性，使其与纯市场物业有很大不同，如何保证政府物业最大的长期利益，提高国有资产的使用效率，更好地经营管理政府物业是值得探讨的问题。目前，各国对于政府物业的管理有着不同的方式，通过借鉴，对于我们罗湖的发展可起到一定的推动作用。

一、加拿大联邦政府的物业管理

加拿大联邦政府的物业管理已经有150余年的历史，形成了以桃完整的管理体系，使联邦政府的物业得到最大限度的高效率持续利用。

（一）联邦政府物业的管理机构

虽然联邦政府大部分部委有简单的物业管理机构，但公共工程与政府服务部下属的物业服务局是加拿大物业管理组织最齐全、历史最悠久的管理机构，它可以为所有的联邦政府提供各种物业全过程的服务，其中政府办公楼的物业是国家规定必须由物业服务局强制管理的。物业服务局的客户服务部通过该局直属的4个专业中心可为各个联邦部委、机构和国有企业提供物业各种管理服务。政府物业管理的开支纳入联邦政府的预算范围内。物业服务局也可为私人企业和个人提供有偿物业管理服务。

（二）物业服务局的职责

物业服务局的职责范围非常大，包括联邦政府各部委、直属机构和国有企业的所有物业建设、管理、运行、维护、维修和处置。

（三）各机构的职责分工

1、建筑与工程服务中心。它具有广泛的建筑与工程领域的知识，能满足联邦政府在规划、设计、翻新、修复、维修政府设施等方面的物业需求。该中心根据国家专业服务计划来帮助客户规划和管理政府建筑物与设施的设计和建设，并提供环境、特殊需要及咨询方面的服务。

2、资产与设备管理服务中心。由具有企业资质的财产与设备经理、技术人员和建筑专家组成，管理办公大楼与专业设备的日常运作。该中心下设：资产与设备管理处、综合与维护管理处、运行支持服务处、资源管理处、战略商务咨询处。

3、办公楼宇房地产服务中心。代表公共工程于政府服务部强制执行联邦政府各机构办公楼物业管理的单位。该中心下设：办公楼管理处、估价处、场地税收付款管理与咨询处、政策与制度处。

4、战略管理中心。通过管理战略事务、商务创新和行政支持来帮助物业服务局达到其预定的目的。该中心下设：商务发展处、信息管理处、战略规划与创新处、战略关系处。

（四）物业建造和维修的审批程序

联邦政府物业建造和维修的审批程序依项目投资规模不同而不同。一般小型项目的建造和维修，有关部委可自行审批并组织施工，也可委托公共工程与政府服务局组织施工。大型物业项目则需经过严格的审批程序，但审批通过的项目一般由物业服务局组织实施，特别是政府办公楼之类的物业必须由物业服务局组织实施。物业服务局可以自己建设或维修，也可以招标的方式委托私人企业，还可以公私联合的方式进行建设或维修。

二、意大利政府物业管理

（一）管理体制和机构

意大利的国有资产由国有资产管理局统一管理，该局在全国各大区和市镇都设有办事机构。

国有资产管理局的主要目标及任务：对国有资产进行最佳配置，保护国有资产完整和合理正确利用。通过必要的购买、处置、非国有化等方式，保证国家的需要；确保国有资产的自然特征和法律特征的完整，并根据需要进行修改；与各地方机构合作，合理利用国有资产，以保证获得最佳利益；制定国有资产的使用规划以及建设计划，并监督实施。并由针对性地对政府办公楼、官邸等进行管理

（二）政府物业的建造、使用和维修

意大利政府物业的建造时根据国家的需要制定计划。有关建造计划首先考虑利用国家所有的土地，也可以从市镇和私人手中购买或交换土地。土地确定后，有关建造计划必须按照公共工程规定的程序经过市镇规划和建设部门、国有资产和总会计管理局以及有关部门的审批。

三、日、美等国政府的物业管理

日本的国有资产由财务省统辖和综合管理，各省厅管理属于其主管的行政财产。

美国联邦政府物业管理由专门机构联邦总服务局统一负责，但在实际操作过程中，政府通过签订合同的方式获得出色的管理人才和服务，特别是在办公楼的运转、维护与维修等方面大都聘请专业管理公司代为管理，此外，联邦总服务局年预算中只有部分来自国会拨款，其余全是从该局为联邦各机构提供的有偿服务中获得的。

奥地利政府则是成立联邦不动产公司，以市场经济的运作模式，对联邦政府机构使用的不动产进行统一管理。

四、罗湖区政府物业经营管理的问题和建议

（一）存在的主要问题

2003年，区有关部门对区属国有物业进行了一次全面调查。调查报告显示，区属物业共有123万平方米，其中包括办公用房、各局职能部门、商业经营用房、周转房等，物业办（物业经营管理公司）目前所管理和经营的物业有27.07万平方米，部分职能局和办事处拥有自用和出租房，并未彻底纳入统一的经营管理中，易出现各自为政的情况。

各职能、事业办公大楼的管理也采取不同方式：包干制、自己聘人管理制、收费管理制等，而政府没有明文确定政府物业楼宇具体应由哪个部门进行协调、管理和监督。费用的使用没能得到很好的监管，易造成只委托，没有监管，只付款和拨房使用，没有监督收入资金的使用的情况，损害了小区居民和国家的权益和利益。

根据2003年调查报告显示，区属物业共有123万平方米，其中有97万平方米物业产权不完善，占总面积的78.9%，相当部分存在有可能流失和不完善的隐患。因为罗湖作为最早的建成区，早年许多物业的建设图纸、合同、资料因为经手人多，保管不到位，甚至有的已丢失，相当多的楼宇和房产甚至连预、决算都未进行和无法进行，以至于经历时间长、经手人多，档案、合同管理不到位、不完善、不健全，造成目前许多资料难以进行查找和补救，所以拥有红、绿皮房产证占的比例相当少。对产权的集中办理、管理已迫在眉睫。

（二）建议

1、成立罗湖区公共物业管理局，职能是对区属物业进行规范统一管理，向区政府、国资委负责，是区属物业的业主身份。

2、公共物业管理局下设二级单位物业管理中心，或称罗湖物业经营管理公司，受公共物业管理局委托，专门管理经营性物业，对物业管理实行所有权与经营权分开，并严格执行收支两条线管理办法，把政府物业推向市场化，运用物业管理中心或经营管理公司这个平台，在市场经济里头实现效益的最大化。

3、公共物业管理局既是业主身份，集中精力处理好历史遗留下来的物业产权不明晰的问题，同时又是具体管理全区政策性住房（周转房）及区行政事业单位办公用房的管理者，为政府和个人提供最优质后勤保障服务。

4、公共物业管理局在物业管理方面应加强政府成本效益的核算，将固定资产的购置、使用、维修、管理、报废、更新等方面纳入制度化、规范化的轨道，并鼓励各部门之间分享固定资产存量信息，可以避免和减少固定资产购置的随意性、盲目性，从而避免闲置浪费现象的发生，提高全区固定资产的使用率。

5、公共物业管理局对于闲置的物业，可参照奥地利国家的做法：在物业市场价格高涨时抛售出去，又可逢物业市场价格低迷时吸收进来，充分利用经济价格杠杆，不断盘活物业，扩大总量，把区属物业经济做大做强。