罗湖经过二十多年的建设发展，昔日的“双料冠军”、“深圳速度”已成过去，罗湖的城市功能已不再适应市场发展的要求。罗湖需要提升其城市功能和调整发展模式，以迎来质的飞跃，再续辉煌。

罗湖定位为商贸、金融、信息中心、以第三产业为主，工业及相关产业迁出已成无可争议的事实。随着深港两地交往的日益频繁，罗湖的人流量，物流量急剧增加，将使罗湖的商业价值更加突出，但是由于罗湖是深圳发展最早最成熟的片区，土地供应日益减少，大大地制约着罗湖的发展。

一、罗湖各商圈的优劣分析

在深圳，在各方面经济指标对比中，由东门商业圈领衔的罗湖商业曾经是深圳商业的代名词。区内成熟的商圈还为人民南商圈、地王商圈和以建材经营为主的田贝商圈。备受关注的金光华广场，华润中心两个超大规模的商业项目就在前面两个商圈中。作为华润中心谱写着国际商业繁华的最精彩乐章，万象城定为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型购物及娱乐中心”。

但是，罗湖的商业发展中，致命的就是商业的科技含量低、附加值低的缺陷。缺少高附加值主导的产业与商品，是一个纯粹的商业、居住区，不论资金流量，还是总体消费水平都比较低。在深圳，能与东门老街相提并论的商业圈只有华强北商业圈。华强北一带聚集数百家高科技企业，商品科技含量高，附加值也高，是一个成熟的住宅、工业产业与商家聚集的综合区域，是商家必争之地。整个区域产值、消费总量、资金总流量单位比值都远大于东门商圈。东门的人流量大，但主导产业的缺失，品牌严重匮乏，消费值高的人流最多占30%，而华强北消费值高的人流占整个市场的70%左右。东门商圈经过政府几年改造，无论是环境面貌还是经营品种都有较大提升和丰富。但由于历史遗留原因，商场各自为政。重租金轻规划，只要商家给高租金楼层任选，位置任挑。牺牲了商场业态的统一规划，造成消费者认定东门是低档商业区，影响了东门商业价值真实体现，也给东门将来的发展埋下隐患。

东门商圈是典型的商业密集地带，可谓寸土寸金。但由于东门是传统的商业旺地，大型商业建筑数量不多，导致东门具有规模经营的大商家较少。现有的茂业百货、太阳广场和天虹商场可做代表，与新兴的华强北商圈相北，明显处于下风。

二、对罗湖发展的几点建议

1、罗湖要发展，软、硬件都要跟上。

作为政府，要给政策。罗湖发展早是事实，住宅都是八十年代和九十年代以单位行政划拨为主的多层建筑。至目前为止，已不再适应经济形势发展的需求，旧城改造势在必行。前几年，政府尚有旧城改造政策，发展商业要取得改造项目自然获利丰厚，但是政府的经济收入降低。目前，为了挤压房地产泡沫，此项政策已不复存在。笔者认为，旧改政策还是要给，但是适当从紧。旧城改造势在必行。

2、重新构建规划。

罗湖地少，可圈可点。有些地方市政府已有法定图则，但为适应发展要求，适当改动，把一些地方打造成“精品”未必不是件好事。

3、外部环境及交通问题有待改善。

罗湖的交通道路规划已远不能满足现时的发展速度。前几年，罗湖区经过大规模的修改交通道路，从交通网络来看，20多年的高速发展，使罗湖区的城市形态日渐丰满，初具国际化都会中心的雏形。但早期的规划与高速发展形成的矛盾，导致部分区域过早出现形态老化，东门南路，华丽路、凤凰路等路段经常出现堵塞现象。东门老街虽然经过政府的两次改造，内部面貌焕然一新。但面临每天50-60万人流量，道路拥挤，脏乱依然是一大难题。值得一提是，交通堵塞的确是阻碍东门大商业发展的“瓶颈”，道路扩建，整顿交通，是人心所向，众望所归。

4、打造地铁商业圈。

地铁的建成，将对罗湖商业圈与深圳的经济龙脉贯穿起来，缩短了深圳整体商业资源的互动。东门有20多年积攒的成熟商业氛围。势必成为各商家必争之地。而地铁国贸站、老街站则成为东门商业的集散地段，东门商业财源滚滚。人民南商业改造与地铁贯通，人民南商业圈必定快速崛起，与东门形成罗湖商业共荣圈，把两地在商业居住上进行有效整合，将能相互促进共同繁荣，促进罗湖商业地蓬勃发展。南方都市报曾登载罗湖区委书记刘学强看法。启动人民南改造，将二三楼之间建连廊，将罗湖商业面积变大一倍。笔者认为，如果没有高科技产业与产品、高附加值的品牌商品进驻，面积增加了，只能物溅斗穷人，更容易造成恶性竞争。

5、强化金融中心布局。

罗湖的所谓地王商业圈，无论从经营面积、吸纳人群量、销售额等各方面指标看，并不是一个合格的商业圈。在世界各国，几年每个国际化大都会都有自己的标志性建筑综合体。例如，纽约的洛克菲勒中心、东京的阳光城、福冈的博多水城、多伦多的伊顿中心、悉尼的女王大厦、广州的双子塔等等。业内人士断言，从某种角度看，这些建筑综合体可以树立城市形象与品牌，带动城市向现代化与国际化迈进。

6、营造一个功能多元化，社会需求多样化的发展格局。

建筑综合体作为一种新的经济运作产物，集写字楼、公寓、酒店、商业、会议、展览及娱乐等部份功能或全部功能于一身，通过自身有机的设计和定位，在各结构之间建立一种相互依存，资源共享的功能关系，从面形成一个多功能，高效率复杂而统一的综合体区域。世界上所有理性的商家更多的愿意将物业选择在地标性建筑综合体中。类似华润中心的建成，无疑将形成一个崭新的，值得期待的，办公与生活相结合的最为国际化的新型商业圈。

笔者建议，罗湖区的领导发挥智慧和才华，走出去，请进来，输入新鲜血液，营造一个既引导时尚，前卫的消费潮流，又为主题商业的投资兴办探索了一种全新模式，让罗湖再续辉煌。