党的十七大是在我国改革发展关键阶段召开的一次十分重要的大会，在我党历史上第一次郑重地鲜明地完整地提出了高举中国特色社会主义伟大旗帜，并将其载入党章，这是客观的历史结论，也是发展中国特色社会主义的根本保证，高举这一伟大旗帜，就能够最大限度地激发广大人民群众的发展热情和创造活力，万众一心，开拓奋进。十七大的报告中明确提出加快经济发展方式“三个转变”，即：促进经济增长，在需求结构上向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，在产业结构上向依靠第一、第二、第三产业协同带动转变，在要素投入上向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。这对罗湖经济特别是商业的可持续发展别具意义。

罗湖是深圳传统的商贸旺区，也是最早的建成区，经过20多年的发展，目前可建设用地基本开发完毕，罗湖商业要有可持续的发展，只能对旧的商业片区进行改造，通过市政环境的改造提升，实现城区功能的二次开发，即通过政府投资，对片区进行市政道路、景观等综合改造，创造良好的营商环境，提供全新的商业空间，以公共空间的整理来实现新兴商业资源的集聚。

这些年来，罗湖也正是走的这样可持续发展的道路，从1999年东门步行街区完成改造并开街，到2004年笋岗物流园区的改造完成，到2006年人民南商业片区市政改造基本完工，罗湖城区面貌实现了旧区换新颜，产业也实现了结构性的转变，第三产业占主导地位，现代服务强区初具雏形。

但在片区改造的过程中，由于众多商业设施建成时间长、内部结构老化等多种原因，造成部分商业设施存在一定程度的闲置。罗湖必须在加大商业环境改造力度的同时，努力盘活闲置的商业设施，吸引更多的企业进驻，增强辖区的经济活力。

一、片区改造后的商业设施闲置

在各商业片区成功实施市政环境改造的同时，由于各种原因，也存在一些商业设施闲置的问题，大面积闲置的商业设施不在少数，且多集中在罗湖主要的商业中心区，如东门片区就有百货广场、大世界商城、天龙商业城、新2000广场等项目，人民南则有国贸建筑群、深华商业广场、钻石广场等项目。闲置的商业设施不仅造成巨大的资源浪费，而且连带影响整个商业片区，导致片区形象与商业价值的下降。笋岗片区由于仓库为主要商业载体，闲置部分较少。

据罗湖区房屋租赁管理部门的统计，截止到2007年第2季度，统计范围内的商业物业建筑面积为457.23万平方米，其中闲置面积为70.81万平方米，闲置率为15.49%，比一季度减少1.14个百分点。

这些闲置的商业设施主要存在以下问题：

（一）业主众多、产权分散

这是盘活闲置商业设施遇到的最主要问题。在罗湖，由于开发时间长，许多商业设施产权问题突出，通常一栋设施有多个业主，大面积的商业设施更是如此，大大小小的业主各为其利，难以协调，导致闲置设施招商难度很大。

例如，地处东门与人民南衔接处的深圳百货广场商业裙楼闲置近十年，由于抵押、拍卖等原因，目前大厦的业主约有100多个，而闲置的商业裙楼部分就有50多个业主，在市国土房产局登记的业主有33个，其中有20个业主的产权都已抵押或查封；位于人民南片区嘉宾路和南湖路交界的深华商业大厦，自建成之日起商业裙楼就开始闲置，负一楼到八楼有4.5万平方米，除负一楼开设通家乐超市，其余楼层全部闲置，只有部分业主办理了产权初始登记，已办理登记的业主合计约有246户；钻石广场一、二、三楼面积有11900平方米，有近10000平方米物业闲置，一、三楼有474个小业主，二楼是一个大业主，部分业主反对统一招租，更有部分业主到有关部门投诉。

（二）商业设施建成时间较长，结构落后

罗湖大多数商业设施为二十世纪八九十年代修建，建成时间较长，且内部结构远远落后于现代商业发展的需要。目前的消费者已经从以前的单纯性购物变为将购物视为一种享受，更注重购物的过程，而许多闲置的商业设施硬件无法满足这种需要。这一问题在人民南片区表现较为明显，该片区内除金光华属于改造新建以及罗湖商业城得到整体改造外，普遍存在商业基础设施老化、扩张空间不大、改造困难且成本高等问题，部分商业建筑情况如表2所示。

如国贸大厦建于1985年，商业设施内部结构存在很多问题，如层高过低、立柱过多、通道狭窄、没有临街通透玻璃等。国贸建筑群的层高在4.2米到4.5米之间；三栋大厦连接处通道只有4—6米，不利于紧急情况下人群的疏散；国贸大厦裙楼的中庭两边距离太远，既浪费商业空间，也不利于消费者的到达性。

二、造成商业设施闲置的主要原因

综合各方面情况来看，造成商业设施闲置的原因主要有以下几个方面：

（一）业主众多、产权分散是造成众多商业设施闲置的最大原因，而这种现象主要是由于过去的商业设施开发模式带来的弊端所造成。

罗湖商业发展的初期，商业设施的建设基本上是采取分割出售的模式，即：由开发商将其建设的商业设施分割出售或出租，从而造成商业设施业主众多、产权分散。这种分割出售或出租的开发模式直接限制了大型零售商的入驻，当大型零售商要进入某商业设施时，由于要面对成百上千的业主，各业主成分参次不齐，要求也各不相同，很难取得经营场地的使用权，结果往往是无功而返；同时也容易引起纠纷，损害业主及商户的利益，由于分割出售产生大量小业主，加上开发商、银行及建设单位等有关各方，错综复杂的利益关系容易产生经济纠纷，而且难以解决，少数商业设施因相关各方的经济、法律等纠纷而长期闲置，如东门步行街区内大世界商城由于法律纠纷而长期封闭，造成社会资源的极大浪费；还增加政府的社会管理成本，近几年来省市区各级政府投入巨大的人力、物力、财力对罗湖商业城进行假冒伪劣商品的集中整治就是一个明显的佐证。

（二）投放速度过快，规模过大，闲置率较高

由于投放速度快、规模大，加上商业内涵不够丰富，导致大量商用物业空置。如东门片区，截止到2006年底，商业总面积在80万平方米左右，闲置率却在五分之一左右。百货广场空置5年多、真正投入使用的面积不超过30％，亚洲酒店、大世界商城等几乎整栋闲置，方海商苑、天龙大厦等也各有上千平方米的商铺空置。其他片区也有类似的情况。

（三）房地产开发商的经验不足造成客观上的闲置

大多数的房地产开发商都不具有商业运作的经验，只是以住宅的开发模式做商业地产，在商业设施的布点、规模、结构、配套等方面或多或少地存在不合理之处，有些根本就不适合用于商场经营；部分商业设施地处偏僻，或者不符合公众消费习惯，在缺乏良好商业推介的情况下，也造成商业设施的闲置。

（四）企业改制或其它原因

除上述原因外，还有部分物业是由于企业自身原因而造成闲置。如国贸大厦商业裙楼的闲置就是典型的例子。由于物业集团实行国有企业改制，对国贸大厦商业裙楼的利用一直未有明确定案，导致国贸大厦商业裙楼闲置至今已有两年。直至今年年中，市国资委决定停止物业集团企业改制，清退香港公司入资，并委派新的管理层，国贸大厦商业裙楼的招商工作才正式启动。

三、可供借鉴的香港经验

（一）香港现代商业开发模式的理性化

在香港，现代化商业设施的开发商一般都会很自觉地采取负责到底的态度，绝少分割出售商铺，尽管也采取分割出租的方法，但因产权单一，规划、布局变得十分简单。特区政府除了规定土地的用途和使用年限外，不干涉其它的经营活动，由开发商自行决定。著名的时代广场、太古广场就是最好范例。大凡去过香港的人都要光顾这些场所，其优美的环境、合理的功能分工、明晰的分类和井然的秩序都给人留下了深刻的印象。

（二）解决业主众多、产权分散的法律保障

1841年开埠的香港，商业片区改造重建的工作更加繁重，商业设施开发商经常也碰到业主众多、产权分散的情况，为了有效解决这一难题，使私人开发商便捷地参与加快市区重建的工作，香港在1999年出台了《香港法例第545章：土地（为重新发展而强制售卖）条例》。该条例规定：拥有待重建物业地段不少于90%产权的人士，可向土地审裁处申请为重新发展该地段而强制其它业主售卖其土地产权；任何属于强制售卖的物业会以公开拍卖的方式，根据考虑物业重新发展潜力而设的底价售卖；土地审裁处可根据条例，就多数产权拥有人要求售卖土地作重新发展的申请作出裁定。该条例对于为私人发展商重新发展商业设施而收购土地时遇到产权欠妥、无法追溯业主身份、业主索价过高等问题，提供了解决办法。

四、盘活部分闲置商业设施的建议

近几年来，社会各界都关注到过去的商业开发模式所带来的问题，新的大型商业设施都采取只租不售的经营模式，政府有关部门也规定房地产开发商不能售卖楼花。但对已闲置的商业设施，开发商、经营者和政府部门都应有长远目光，在加大规划、调控力度的同时，合理引导，做到主题突出，在各个商业设施之间形成错位经营、相互补充的良性格局，共同促进商业片区的发展。

（一）实现商业规划与城市规划的结合

深圳市已出台《深圳市商业网点规划（2006—2010）》，对十一五期间深圳商业网点的布局进行了总体规划，但要得到具体落实，还需要政府各职能部门的密切配合。对以后新建的商业设施，城市规划部门最好在商业设施开发前征求商业主管部门的意见，或者是开发商与商业经营单位事前达成合作意向方可进行开发，这样既可以使商业经营符合政府主导方向，也可以使商业设施切合实际经营的需要。笋岗片区专业市场的建设就曾采取一个办法，就是在工商执照审批前，必须有商业主管部门加署意见方可正式申领营业执照，以增强商业布局的管理力度。在《行政许可法》颁布之后，这一作法已经停止。但在如何落实商业主管部门的规划这一问题上，各职能部门仍有合作的空间。

（二）出台针对性法规或政策

在调查产权状况的同时，从法律上探讨定立针对性法规或政策，促进闲置商业设施的盘活。不光在罗湖，深圳其它各区都有许多闲置的商业设施。深圳市应考虑在这个方面立法，颁布类似香港《土地（为重新发展而强制售卖）条例》的法规或政策，解决商业设施产权复杂的问题；或者在实际操作中至少能保证物业管理者或经营者在拿到大多数业主的授权书时可对商业设施进行整体招商。

（三）摸清闲置商业设施产权情况

由市国土部门牵头，建设、工商、贸工等部门参与进行联合调查，在物业管理公司的配合下，彻底摸清目前罗湖各闲置商业设施的具体情况，包括闲置商业设施的开发历史、实际销售情况、国土登记手续、存在的经济纠纷和法律纠纷，以及市场对该设施的需求等方面，为盘活工作的开展提供坚实的基础。并进行成本核定，制定合理的最高销售价格和最高租金限价，将现有的租金价格下调，从而制止开发商和小业主涸泽而渔的做法，给经营者较大的利润空间，以利于经营者进驻。

（四）采取委托经营或管理等措施

对于存在经济、法律等纠纷而一时难以解决的商业设施，为避免各方的利益进一步受损，可由政府出面与有关方面进行协调，采取边解决问题边开业的方式，由有信誉度的第三方进场，委托管理或经营。扣除各种费用后的经营所得打入各方同意的指定帐户，由政府实施监管，待纠纷完全解决后，将其余所得划归法定受益者。也可考虑引进物业管理中介公司，在不涉及产权的情况下，采取一揽子租赁、承包等方式，盘活闲置商业设施。

或者由政府出面协调，召集大小业主召开业主大会或成立得到多数业主信任的业主委员会，通过业主委员会或业主大会与物管公司协商解决管理费用过高等问题，同时由业主委员会或业主大会决定闲置商业设施的整体招商方案和运作。

（五）对重点闲置商业设施采取区别对待政策

商业设施的使用率提高既符合开发商的利益，也有利于培植税源。对闲置面积较大的商业设施，应区别不同情况、尽快制定相关政策，协调开发商和小业主等，参照有关部门的最高租金限价整体出租，以便于大型零售企业或品牌店的进驻。同时政府有关部门也积极配合，为品牌零售企业的进入提供支持。

例如，要解决百货广场闲置的问题，比较可行的办法是综合社会各方面的力量，引入战略投资者，采取全盘收购或整体租赁等方式盘活百货广场资产。战略投资者出资缴纳的销售税算入收购费用或租金中。在投资商确定投资意向签定合作协议后，百货广场所在街道办事处、租赁管理部门、工商部分应大力配合，对目前的临时租户进行清理。检查有无租赁合同、工商执照等，尽可能将低档临时租户劝说退场，以方便整体招商。

而针对国贸大厦建筑群的盘活，除了帮助物业集团进行项目整体定位和招商推广外，还要解决内部结构落后的问题，对建筑物内外进行重新改造。如将国贸大厦与天安大厦连接处的消防通道向外拓展，并在外面安装观光电梯；将国贸大厦的临街墙面及与天安大厦连接处的原有褐色玻璃改为透明的落地玻璃，并在国贸大厦的大厅处二楼与四楼加装人行过道；将原地铁国贸站国贸大厦西面预留出入口的地下通道拆除重建，并安装电动扶梯；将国贸广场二期商业裙楼在南湖路路西侧首层局部围合，并架设入户扶梯至二楼。要完成这些改造项目，从而吸引大的品牌商家进入，就要协调市规划部门、消防部门、地铁公司等机构给予大力支持。