罗湖家园网讯：罗湖是深圳经济特区最先发展的城区，也是最早面临空间制约困境的地方。数据显示，罗湖辖区建成区35.08平方公里，仅占辖区总面积78.75平方公里的44%，其余地方为生态保护区。“一半山水一半城”，加上城区建筑密度大，罗湖城市更新的难度可见一斑。

罗湖区城市更新和土地整备局局长陈磊峰。

五年前，罗湖在深圳全市率先开展城市更新事权下放改革试点。五年来，罗湖区着力探索“高密度建成区城市更新”的罗湖样本，逐步破解空间瓶颈，初步迎来蝶变新生。

9月4日，罗湖区城市更新和土地整备局局长陈磊峰作客罗湖区“双周发布”，分享罗湖城市更新五年来所做的探索以及取得的成效。

下定决心：不畏艰难，争当“先行者”

“罗湖的旧改之路是艰难的。难在建筑格局，难在空间制约。”陈磊峰说。

只占罗湖面积不到一半的建成区中，旧工业区、旧商业区、旧居住区、旧城中村等俗称的“四旧”面积又占建成区面积24.6%。空间瓶颈成为制约罗湖发展的一大因素。

虽然难，但是罗湖下定“改”的决心，不仅不畏难，还要争当深圳城市更新的“先行者”。2015年8月29日，深圳在罗湖率先开展城市更新事权下放改革试点。

“从2015年到现在，5年的改革经历三个阶段：从全面承接、全面改革，到深化改革、提质增效，再到双区驱动、先行示范。”陈磊峰总结说。

2015年至2016年，罗湖承接深圳市规划和自然资源局、市住房建设局等7个市直部门的25项事权，同时，建立领导小组、职能部门、街道办三级联动工作机制，区委书记和区长任双组长，出台首部区级城市更新实施办法，全面推进城市更新工作的顺利开展。

2017年到2018年，罗湖从数量逐渐转向质量，从市场单一行为向政府加强指导转变，着力构建科学、高效、规范、透明的城市更新管理体系。“例如，2017年，罗湖率先开发建立城市更新‘一张图’决策支持系统，利用空间地理信息技术，以电子地图为基础，包含全区城市更新项目库、公共配套设施库，实现交通路网等各类数据同步查询。”陈磊峰说。

2019年以来，站在“双区驱动”历史机遇面前，罗湖开始着力创新城市空间统筹利用模式。“在这一阶段，我们先后推动湖贝、木头龙等一批重点、难点项目的开工。还有各类模式创新，例如今年4月的城市更新廉政风险防控系统能够利用信息技术手段实现更新审批全过程、全链条监管，降低城市更新廉政风险等。”

大胆创新：因地制宜，针对性解决难点

深知改造不易，可有了政策和高效的监管体系，该如何做才能提高城市更新的效率和质量？

五年来，罗湖不断探索高密度建成区城市更新的罗湖样本，并不拘泥于过去的经验做法，而是推陈出新，在基本的决策支持体系上，因地制宜地对不同项目采取不同模式，针对性解决难点。

例如，困扰深圳十年的木头龙旧改难题就以“政府主导+多举联动”的独特模式得以解决。此前，木头龙旧改签约率已经达到98%，然而因为还有个别户没有签约，直到2016年底，旧改一直停滞。

“我们考察实际情况后，决定实行‘个别征收’，这个方法很有效。2020年3月，木头龙项目正式开工。”陈磊峰说，“这也为《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》中‘个别征收模式’立法提供借鉴。”

在罗湖城市更新探索过程中，这样的崭新模式层出不穷，金威啤酒厂城市更新项目也是其中之一。

2016年，罗湖在考察后发现，啤酒厂具有较高的建筑与文化特色。于是，罗湖区首次采用“拆除重建+工业遗存保护”的新模式，保留极具特色的工业遗存和啤酒文化特色设施。未来，这里有望成为深圳第一个工业遗址公园。

简化流程+提质增效，河道复明+沿线更新，片区统筹+综合提升……罗湖在旧改的道路上实践着一个个新尝试，书写一个个新样本，也成功实现一个个原本艰难的旧改举措。

成效显著：合理布局，多方面协同发展

经过五年探索，罗湖城市更新为城区功能布局、民生服务、产业发展、环境品质等方面的可持续发展打下坚实基础。

在城区格局方面，罗湖正在加速形成以总部经济主廊道、高标准建设国际消费服务核心区和高品质建设文化生态休闲区、高水平建设大梧桐新兴产业带、高起点建设红岭新兴金融产业带和高规格建设深港口岸经济带的“一主两区三带”的发展新格局。

同时，罗湖没有落下公共配套设施和居民生活环境品质的提升。除了35.8万平方米的社区健康服务中心、党群服务中心等非独立占地的公共设施建筑以外，罗湖已批规划配建人才住房和保障性住房约5682套，已批规划的城市更新项目规划中小学10所，幼儿园19所，并持续推进笔架山河、布吉河、清水河等水域的污染治理和岸线修复，落实暗渠复明。

“更值一提的是，我们实现产业经济的新增长。”陈磊峰举例，“大家都知道，罗湖的老牌行业是珠宝产业，我们目前已初步建成水贝-布心黄金珠宝产业集聚区150公顷。同时，新兴产业也没有落后，罗湖完成大梧桐新兴产业带一期整备31.6公顷，正在推进红岭创新金融产业带、清水河片区重点更新单元102公顷。”

2016年以来，罗湖城市更新固定资产投资累计720亿元，年均占全区总额约60%。试点以来，平均每年固定资产投资相当于改革前三年固定资产投资的总和，城市更新土地收益连续多年全市第一。

“目前罗湖登记在册项目117个，列入更新计划项目83个，完成规划审批65个，已竣工项目32个，在建项目40个，实现土地供应107.7公顷，规划建筑面积约1171万平方米，其中产业空间783万平方米，已建成建筑面积约317万平方米。”陈磊峰说，“罗湖已经迈出坚实的一步。”

展望未来：坚定目标，建设可持续发展示范区

“罗湖正在着重发展的，也是我们未来发展的新格局，就是‘一主两区三带’。”陈磊峰透露，“罗湖希望围绕这一格局，建设旧城改造可持续发展示范区。”

有了这一个目标，接下来，罗湖将用交通轨道枢纽、四个千亿级片区和五条河流升级改造作为其有力支撑。

在交通枢纽的建设上，火车站、大剧院和清水河三大轨道枢纽是罗湖近期着力打造的重点。

“火车站是粤港澳大湾区深港合作重要门户；大剧院枢纽计划将作为深圳市内重要轨道换乘中心，服务于红岭金融产业带、蔡屋围高端商业核心区；清水河枢纽是罗湖北部区域核心枢纽，将服务于大梧桐新兴产业带和笋岗-清水河时尚特色商贸区。”陈磊峰说。

交通枢纽为罗湖实现区域交通一体化发展，也为笋岗-清水河重点片区、笔架山河沿线、蔡屋围-湖贝深南总部经济廊道、深港口岸经济带四个千亿级片区打通脉络。

“这四个片区各有千秋，其中，笋岗-清水河片区主要打造集中连片、高效优质的产业空间供给；蔡屋围和湖贝则对标国际，打造为金融商贸中心等，力求成为粤港澳大湾区的中心地标；而深港口岸经济带将推动口岸周边更新，推进船步街片区、边检二大院的规划及实施等。”陈磊峰说。

区域改造升级的同时，生态改造也不会落下。未来，罗湖将就深圳河、布吉河、笔架山河、清水河、沙湾河等五条河流沿线改造升级，重拾河道价值，实现城河共融，彰显罗湖山水城市特色。

“城市更新是一个艰巨而复杂的系统工程。”陈磊峰总结道，“但是罗湖不会停步。我们坚信，城市更新一定能够让罗湖更美好！”

来源：人民网深圳 记者 王星 李申 编辑 李慧