罗湖家园网讯：开工那天，60多岁的李伟光坐在一群老街坊中，鼓掌姿势很特别——双手举过头顶，用力拍击，他实在是太高兴了。他们身下的这片空地，在过去的30多年，曾经是他们的家园。上下班经过的街道、孩子的幼儿园、菜摊、早点铺……3年前，他们搬出了老房子，就在等待这一刻。

 更新后的湖贝，被比做深南大道上的“城市会客厅”。图为湖贝更新后的中央公园效果图。

9月26日是深圳市罗湖区湖贝更新统筹片区动工的日子，“老湖贝”即将焕发新活力。未来，该片区不仅留存湖贝旧村人文古迹，还将建设博物馆、美术馆、音乐厅、大剧院等文体设施，将成为可持续发展的现代化“城市客厅”、传承历史文脉的人文艺术中心、新兴业态聚集的国际消费核心区，成为深圳的新地标。

保护与更新并重

建成200米宽的公共开放空间

1983年，李伟光在清秀大院分到了一套90平方米的住房，三房两厅，有独立的厨房和卫生间。新家靠近罗湖区政府大楼，“当时建特区，罗湖是最早发展起来的，区政府大楼所在的地方在当时就是最中心的地段了。”

从平房到楼房，那是李伟光人生的高光时刻。没想到的是，30多年后，他的人生再次出现巨变，湖贝片区的城市更新，让他和老街坊们可以住进高层的电梯房。开工现场，老街坊们拍照留念，不亦乐乎。

湖贝更新统筹片区地处罗湖核心区，位于深南大道最东段，南距香港边界800米。该片区是深圳市仅有的两大统筹片区之一，占地面积40万平方米，规划总建筑面积220万平方米，投资总规模预计达700亿元。项目一期总占地面积8.8万平方米，总建筑面积70.5万平方米。

其中，湖贝旧村核心保护和建设控制范围就有14478平方米。湖贝南坊旧村始建于明成化年间，深圳墟的一部分，是“深圳”名字的起源，也是年轻的深圳心底一处古旧的乡愁。

如何在更新改造与保留历史之间找到平衡。罗湖区优化形成了旧村原址保护与地区发展并重的更新方案。“积极保护，整体创造。”中国科学院和中国工程院两院院士吴良镛曾对该方案表达了认可，并欣然题词“城市更新，让罗湖更美好”。

方案规划湖贝文化公园，在公园内原址保留活化广府文化的旧村。活化后的旧村将保留原有的地貌肌理，传承“三纵八横”的街巷格局，利用旧石材铺设街巷，并将怀月张公祠修旧如旧，再现湖贝大围背山面水的格局。结合湖贝文化公园，将面向深南大道形成200米宽的公共开放空间。

在活化旧村的基础上，更多新的画卷正在谱写。对标伦敦国王十字区、纽约哈德逊广场，片区将规划一条85万平方米商务飘带，吸引全球多元顶级产业聚集，打造深圳东部税收密度最大的总部基地。打造49万平方米的湖贝商业体，推动罗湖创建国际消费中心城市核心区。

同时，片区将贡献6000平方米独立占地的文化设施用地，与片区其他地块共同规划博物馆、美术馆、800个座位的音乐厅、1500个座位的大剧院等市、区级文化设施，并引入世界级展览及剧目，打造深圳“百老汇”音乐剧场群。同时，凭借华润集团的品牌优势，争取引入外交部公署、领事馆群等驻湾区国际机构和组织，探索建立冰上运动国家队赛训中心。

“湖贝更新统筹片区是一个兼具世界级更新难度、世界级建设水准的项目；是罗湖紧抓粤港澳大湾区建设机遇，实现蝶变振兴的创新之举。”罗湖区发改局局长周小建说。

产业与民生相协

已释放产业面积140万平方米

日前举行的第二届红岭金融论坛上，浦发银行、中国人寿、国任保险3家金融领域知名企业正式签约入驻位于笋岗片区的招商中环，这是罗湖通过城市更新，大力培育的红岭新兴金融产业带上的产业空间。紧随其后，中国500强企业——中国燃气集团全球总部也宣布入驻此空间。

作为深圳最早的建成区，罗湖区整个辖区面积78.75平方公里，建成区仅为35.08平方公里，呈现了一半山水一半城的格局。如何提高土地利用效率，拓宽发展空间是罗湖发展的重要命题。罗湖也成为深圳城市更新的探路者和先行者。

早在2000年前后，罗湖区率先开展了渔民村、蔡屋围北区、田贝新村等项目的改造，蔡屋围金融中心被列为广东省“三旧”改造的样板。2009年以后，罗湖区启动了招商开元中心、清水河国际汽车物流园、特力—吉盟工业区等项目，成功完成黄金珠宝产业的升级发展。2015年以来，罗湖率先启动城市更新改革试点，对强区放权的探索起到了示范作用。

通过城市更新，罗湖区土地空间效能得到了释放。截至目前，罗湖区城市更新已列入计划项目77个，完成区级计划审批项目27个，完成区级规划审批项目32个，通过深圳市建环委审批项目60个。在建项目有36个，规划总建筑面积478万平方米，其中产业面积达到393万平方米。已竣工27个项目，建筑面积约246万平方米，其中产业面积约140万平方米。在产业空间方面得到大幅提升，通过更新、整备和棚改，在大梧桐新兴产业带首批释放了31.6万平方米的连片用地。

民生配套也进一步完善。通过更新将新增公共配套约25万平方米，新增中小学7所，规划市政道路77条，公交首末站10个。固定资产投资实现快速增长，2019年以来完成城市更新固定资产投资116.76亿元，占全区的51.6%，预计全年完成160亿元的目标。

发展与绿色“双修”

坚持走可持续发展之路

在罗湖，像湖贝这样可拓展的片区还有很多。目前，罗湖结合粤港澳大湾区发展，开展口岸经济带发展规划、空间规划和实施路径研究，提升口岸经济带发展水平，打造口岸经济带，加强深港合作，区域协同发展。“围绕口岸经济带，罗湖将通过对深圳火车站与罗湖口岸片区、深南东—新秀片区进行统筹规划，推进空间资源的可持续供给。”罗湖区城市更新和土地整备局局长陈磊峰介绍。

其中，深圳火车站与罗湖口岸片区将建设人性化、立体化、集约化的新枢纽，力争打造成为国际门户。2018年8月至12月组织的国际咨询征集活动中，有6家设计方案入围。第一名方案“方圆如意”提出“经络再生、一带双脉”，打造了都市的创新绿脉和人民南的时尚消费脉。

除了湖贝更新统筹片区，蔡屋围城市更新统筹片区也计划在今年年底动工。该片区规划了商业办公、居住、教育等功能，将依托罗湖金融、商贸、文化优势，打造金融商贸中心、文化创新核心和高质量民生典范区。

笋岗—清水河重点片区是深圳全市17个重点片区之一，目前在建产业项目12个，近3年完成投资共计约244亿元，建成后可新增产业空间239.7万平方米。该片区将瞄准罗湖目前的优势产业、战略性新兴产业，推动产业项目的转型升级，打造成为国际消费中心及创意总部基地。

通过城市更新促发展的同时，罗湖不忘做好城市“双修”，坚持走可持续发展之路。城市更新还可以促进生态廊道的缝合，让水系、绿地系统更完善。

罗湖区开展布吉河（罗湖段）沿线地区综合发展规划，通过学习借鉴美国芝加哥河、首尔清溪川的治理模式，以布吉河为轴，践行“一河六圈”的国际消费核心区理念，开展河道整治，改善布吉河沿线环境景观，增加沿河文化特质与休闲旅游功能，塑造多个城市活力热点，全面提升罗湖国际消费中心整体形象，使之成为展示罗湖高品质发展成就的示范性河流。

而区域内另一条河流笔架山河，主要为暗渠形式，下穿城市高密度建成区，部分河道暗渠和上盖建筑存在较大安全隐患。目前，罗湖区正对笔架山河道开展相关研究，打造生态引领、安全活力的水脉绿道，建设与自然融合的城市滨水公园社区，力争打造成为可持续发展议程创新示范区的标杆项目之一。

典型案例

在都市核心区保留下一个500年的旧村

在旧村生活了17年的湖贝实业股份有限公司董事长张齐心的心中，怀月张公祠门口的石座有特殊的意义，在他读小学时，上学路必经过张公祠，谁最早到，谁就能“霸位”坐上石座，等小伙伴一起上学。“到现在，每次进祠堂前，我们还会摸摸这块石头，石头已经被大家摸得滑溜溜的了”。

坐落于东门商业街旁、罗湖中心地带的湖贝南坊旧村始建于明成化年间，现存“三纵八横”的格局，怀月张公祠以及上百间特色民居，是典型的广府系、坊巷式排屋村。“家中添丁，村民会去祠堂禀告祖先，祈盼祖先保佑孩子平安健康长大。”张齐心说。

上世纪80年代初，该村村民相继搬出旧村住进湖贝新村，只有在收租和祭祖活动才会回到村里。农历九月初九重阳节和此后两周的星期天，村民会举行盛大的祭祖活动，在世界各地开枝散叶的张氏族人都会回到湖贝，“去祠堂看老祖宗，恭恭敬敬烧个香，和祖先说句吉祥话，大家围坐在一起吃盆菜，比过年还热闹”。

2011年，著名建筑师孟岩偶然发现了湖贝旧村，十分震撼。在惯常所说的30多年历史的深圳的核心区域，竟然还存活着一个500年的旧村。在他建筑师的专业眼光看来，旧村的空间格局完整，潮汕租户生活习俗完整保留。

此外，湖贝旧村还有一个特别的意义。它是明末清初建立的“深圳墟”的一部分，用专业的术语来说，“是深圳名字起源与核心地区变迁的历史线索与空间证据”。

孟岩发现湖贝旧村的时间，与湖贝旧改正式提上日程的时间，几乎是重叠的。

湖贝城市更新统筹片区项目最早可以追溯到1992年，湖贝旧村被纳入罗湖区旧村改造范围，但种种原因迟迟没有启动。旧村里街道狭窄，电线密布，罗湖区人大东门代表联组曾多次提出尽快解决消防及治安隐患问题。

此后数年，湖贝片区的整治与改造，一直是罗湖区的核心议题之一。2011年2月，罗湖区政府与华润置地签署战略合作框架协议，由华润置地承担片区的城市更新任务。

最初的1.0版的改造方案中，湖贝旧村将被全部拆除，因此受到社会各界广泛关注。孟岩带领都市实践研究部自发对湖贝旧村的历史和现状进行研究，并发动自己身边的资源，动员相关人士去关注湖贝旧村。

湖贝旧村的命运在关心湖贝的知识分子中引发波动，由此产生一系列公共讨论、媒体报道。吴良镛等6位院士联名致信深圳市，要求保留湖贝旧村。与此同时，孟岩等一批建筑师、学者和艺术家也在争取为旧村做最大限度、原汁原味的留存。

“村民对旧村重建的热情出乎我的意料。”在2016年7月召开的专家研讨会上，村民代表的态度让深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会专家许安之惊讶，他认为旧村的特殊性在于长在城市中心区，应当适度保护。“我在古镇长大，老家以前的建筑大都拆除重建，如今我只能沿着河道找寻童年记忆，不希望这样的遗憾在深圳重现。”许安之说。

为谋求共识，罗湖召开多场研讨会和见面会，邀请村民、专家、第三方等广泛参与，实现开门规划。“过往十年，湖贝历经传统规划到开门规划的转变，以实践探索了一条城市规划公众参与的制度创新路。”陈磊峰介绍，项目举行了多场专家评审、院士报告及国际咨询会，反复论证方案的合理性，最终优化形成了旧村原址保护与地区发展并重的更新方案。“南坊旧村的保护和活化问题，最开始是湖贝旧村保护的难点，后来通过数次反复研究，如今成为规划的亮点。”

如此大手笔对城市中心区的旧村原址进行保护与活化，对央企华润置地来说也是新尝试。华润置地深圳湖贝项目总经理钟华表示，为了满足村民利益诉求，保留下的历史建筑华润以1∶2.5的高拆赔比赔偿。

活化城市公共空间是湖贝整体规划的灵魂。规划中划定1.4万平方米的南坊旧村保护和活化范围，为保留原有的地貌肌理，传承“三纵八横”的街巷格局，项目将融合岭南建筑特色，修复破旧的房屋，利用旧石材铺设街巷，延续旧村风貌和空间尺度。特别是将怀月张公祠修旧如旧，营造了浓厚的人文氛围。

“在深圳这样千万人口级别的发达城市主城区里大手笔活化旧村，此前没有先例。”钟华介绍，“湖贝片区应该会成为地标式建筑群，其中的地标不仅是高楼，更有低处的地标——湖贝旧村，其厚重的历史和文化给这座城市带来文化自信。”

声音

中国科学院、中国工程院两院院士吴良镛寄语湖贝更新项目：“积极保护，整体创造。”

深圳市罗湖区区委书记罗育德：

我们要通过打造一批高品质、高水平、高标准的更新项目、文化项目、民生项目，不断提升城区的“内涵”和“颜值”。

知名建筑师孟岩任合伙人的民间机构“都市实践”评价湖贝更新计划：

“深圳这个城市的包容和创新的文化一直在创造着奇迹，今天‘湖贝的故事’恰好表明一个新的旧改模式正孕育中。”

见证观察

深南大道边上，总有神奇的故事发生

深圳有个说法，沿着深南大道，自东往西，如同走进一条时光走廊：从国贸的上世纪80年代，到地王的90年代，再到中心区CBD的2000年，越往西走越现代。这与深圳的城市区域建设的时间轴是一致的。

湖贝片区的更新改造，让这条时光走廊调头向东。

改革开放以来，深圳成为一片热土，来自五湖四海的建设者在这块土地上倾注了巨大的热情与想象。“深圳速度”、深圳效率拓展了一个国家的视野。作为最早的建成区，罗湖城区承载的是那个时代对城市的规划与想象。

“城市更新”这个词在深圳出现，始于罗湖。早在2000年，闻名遐迩的“万元户”村渔民村率先更新改造成功。2015年8月29日，深圳市政府下发279号令，在罗湖启动城市更新改革试点，强区放权，将大量审批权限下放到区级政府，城市更新进入“2.0”时代。可以说，如今的城市更新早已不是单纯的拆旧建新。一个更新单元，往往意味着一个片区的功能定位优化、公共配套升级、产业空间谋篇布局等，成为政府推动区域发展的重要抓手。在罗湖，这被称作“以大片区大项目带动大发展”。

根据规划，改造之后，湖贝片区将提供120万平方米的产业空间、78万平方米的住宅和商业空间、5.2万个就业岗位。数字可能抽象了一点，我们换一种角度看。更新后的湖贝，被比做深南大道上的“城市会客厅”：在高楼的围合中，场地中央的公园占地4万平方米，面向深南大道打开200米，形成视觉面积10万平方米的开阔空间。这里还有游人如织的街道，罗湖最具特色的街区文化被精心维护，小街上有许多“老字号”和个性化的店铺，从半空到地面，垂直绿化，花木葱茏，深圳人的宵夜记忆—乐园路的海鲜街也会回归；在这里可以购买名牌商品，也许可以退税；音乐厅、大剧院、博物馆、美术馆……演出季展览季四时不断。机动车道与地铁在地下形成高效的网络，交通便捷。此外，片区正在积极争取引入外交部公署、领事馆群等驻湾区国际机构和组织，以后深圳人在家门口就可以办出国签证。

罗湖将湖贝改造视作打造国际消费中心的扛鼎之作。这也是在粤港澳大湾区建设和深圳建设中国特色社会主义先行示范区的背景下，罗湖尝试作答，什么样的城区是符合未来要求的城市形态？

当代中国的城市化进程，放眼全球，是一个奇迹。深圳，又是传奇中的传奇。湖贝片区的旧改区域占地近40万平方米，建成面积超过200万平方米，相当于5个万象城。在公开的表述里，此举被称作“全球高密度城市的再次‘城市化’”。改造涉及湖贝旧村、18个旧住宅小区、83个市属区属大业主。拆迁范围，涉及93个原始宗地，几乎涵盖了新中国成立以来深圳地区所有的土地类型。“这是一个兼具世界级更新难度和世界级建设水准的项目”。

据介绍，在湖贝旧改项目上，8年以来，规划方案讨论上百轮，面向改造区域的业主举行了300多场宣讲会，相关工作人员登门拜访4万多次。人心思变、人人向往更美好的生活，开工的一期工程，同意改造方案的业主签约率达100%。

值得一提的是，湖贝更新片区由深南中路、文锦中路、中兴路和东门中路合围而成，5条地铁线经过其中，1、2、3、9号线已建成通车，规划中的25号线也将经过这里。直线距离到文锦渡口岸不超过300米，与香港边界平均距离不超过800米。东门，国贸、罗湖火车站、蔡屋围金融中心区，都在步行可达的区域。这样的黄金区位，说寸土寸金不为过。就在这样的地方，留下了1.4万平方米的区域，完整保留了湖贝旧村南坊和怀月张公祠。为更好地保护旧村，地下空间也不开发。

湖贝改造的方案，从酝酿开始，就是一个开门规划的过程。建筑规划专家、人文学者、人大代表、村民、热心市民等积极发声，媒体公开报道，各方畅所欲言。吴良镛院士建议，“积极保护、整体创造”。自始至终，政府开门规划，兼听则明，最终形成了这么一个“非同寻常”的方案。

如果说，湖贝旧村南坊“三纵八横”的村落的完整保留与修缮活化，为未来的深圳留下了过往的“来历”，城市历史文化传承脉络清晰、连绵未绝，那么保留下湖贝旧村的这个故事，未尝不是深圳这座朝气蓬勃的中国城市文明和文化气质的另一种生动诠释。

来源：南方日报 记者 吕冰冰 祁觊 夏凡 编辑 李慧